9博体育央广网6月3日消息（记者 安垚）首批集中供地刚结束不久的南京，再出房地产调控新政。
南京市规划和自然资源局印发《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，明确自今年5月17日起，严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。同时新规几乎对所有可能出现的政策漏洞进行了封堵，可以说是过去各地“限墅令”的“升级加强版”。
按照此规定，南京首批集中供地成交的部分低密地块或将受到影响，房企产品设计端将面临更大挑战。
根据南京市规划和自然资源局发布的相关政策解读，此次新规强化了规划编制阶段对别墅类低密项目的控制。政策规定，二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米；低多层居住项目出具规划条件时，应明确居住建筑最小建筑高度。
值得注意的是，新规加强了方案阶段技术审查。首先，严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”；低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。
也就是说，南京今后基本上不会再有新的独栋、双拼、联排等别墅房源入市，低多层住宅房源也不能再使用“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等名称。
同时规则还对审查条件进行了细化，规定低层居住建筑单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间；低多层居住建筑每栋居住建筑水平与竖向拼接的总户数不得少于三户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米，单户复式住宅地上建筑部分不得超过两层叠加；多层居住建筑应设置单元入口，并从公共区域入户；规划设计应合理确定建筑面宽，单栋多层居住建筑总连续面宽原则上不大于60米；并且规定低多层居住建筑不应设置围墙、围栏或绿篱等设施，将居住建筑首层外的绿地和公共空间作为建筑首层的专有使用部分。
业内人士表示，南京这一次对别墅进行了从土地出让到规划审批的全面限制，管控力度可谓空前。
此次南京直接禁止新建各类别墅项目，出发点是为进一步促进土地集约、节约利用，保护生态环境，巩固全市有关专项清查整治工作成果。
根据南京市第七次全国人口普查公报数据，南京全市常住人口为9314685人，其中居住在城镇的人口为8085241人，占86.80%，即城镇化率达到了86.80%。
这意味着南京城镇化发展已进入后期阶段，住宅需求随人口数不断增加，但城市土地资源有限，低容积率的别墅产品占据过多土地资源，自然被列为禁止的对象。
据了解，南京新“禁墅令”已自5月17日起施行，之前已取得规划设计方案审定意见的，可不执行此规则，但须在 2021年12月1日前领取建设工程规划许可证；其中分期实施的项目，在2021年12月1日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照新规则重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外。
新“禁墅令”的施行会给南京楼市带来哪些影响？首当其冲的是5月20日、21日成交的南京首批集中供地地块，其中浦口区汤泉街道、江宁淳化、江北新区、溧水区等板块均有容积率不高于1.5的低密板块成交，预计需按照新规进行产品设计。
对于新房市场而言，有业内人士表示，南京已执行“限墅令”多年，别墅类产品供应量逐年递减，并非楼市主力，整体来看对新房市场影响并不会很大；改善类置业者可能会选择大平层、洋房或其他城市的别墅产品作为替代。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，购房者在认购产品方面需要注意，冲着别墅去买，可能最后会导致既违反了认购的规定，同时维权方面也有很多缺陷。
早在1995年，国务院就下发通知，要求对别墅性质的高档住宅不再批准立项和开工，以后也要严格控制审批。2003年，国土资源部明确停止别墅类用地的土地供应。不过当时对别墅的定义主要指独栋，因此叠拼、联排等类别墅产品仍在不断出现。
2005年，建设部、发改委、财政部等七部门出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，从政府审批到信贷、税收，多环节限制别墅项目。
2006年，国土资源部发文要求坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。
2010年，国土部、住建部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，表示要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1，从土地出让环节对别墅进行了限制。
2012年，别墅类房地产开发项目首次被列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录中，并明确住宅项目容积率不得低于1.0。
2016年10月，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，并且联排别墅、低密度花园等类别墅项目也被纳入管控范围。
2019年4月，住房和城乡建设部直接下发特急通知，要求各省相关部门立即暂停办理别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。随后，福建、黑龙江等地均跟进执行，东莞市自然资源局还在2019年8月发布《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，明确指出居住项目内严禁建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。
而南京这一次发布的别墅禁令，则是对过往的“限墅令”进行了加强，比如详细规定了“低多层居住建筑核准图中不得出现‘别墅’‘叠墅’和‘空中别墅’等标注”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限墅令实际上主要是针对“别墅”这个词进行的，所以类似“叠墅”和“空中别墅”等用词9博体育9博体育，其实是最近几年产品开发和营销中出现的，属于打擦边球的做法，也是过去各地政策中没有提及的内容。这一政策对房企后续产品规划会形成一定影响，要求房企规范设计，防范出现各类违规的做法。
关于其它城市是否会出台类似政策，严跃进表示，从土地节约的角度出发，大城市普遍会对类似别墅等项目给予约束和管控；但是从住房规划的角度看，未来一些大户型可能会增加，主要是考虑到三胎等生育及住房需求，而其他方面则没有松绑的可能。一些既有的别墅项目，未来或也会给予管控，包括加大罚款力度等。
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